Opinion

राय | एचएफसी (गैर-बैंक) को एक बैंक योग्य क्षेत्र बनाने का तर्क

In July 2019, the government announced the decision to transfer the regulatory authority over housing finance sector to the RBI from NHB. Photo: iStock

एचएफसी लाइसेंस प्राप्त करने के लिए भारी भीड़ थी, लाइसेंस के लिए आवश्यक निवेश सीमा को कम करने और एचएफसी निवेशों को देखने वाले ट्रेडिंग या निवेशक को गुणा करता है। लाइसेंस को व्यापार या व्यवसाय मॉडल के बजाय लॉटरी टिकट के रूप में देखा गया था। जिन लोगों ने पिछले कुछ वर्षों में एचएफसी लाइसेंस प्राप्त किया था, वे शुरुआती चरण के निवेशकों के साथ “किफायती आवास” के पीछे थे, वे अपने व्यवसाय की मात्रा में वृद्धि नहीं कर सके और स्थिर हो गए या अब दुकान बंद करने की प्रक्रिया में हैं।

तथ्य यह है कि उद्योग जश्न मनाने के लिए भूल गया था कि यह क्षेत्र (HFC) रियल्टी डेवलपर्स और घर खरीदारों दोनों को उधार देता है। रियल एस्टेट विकास कृषि के बाद देश में श्रम का दूसरा सबसे बड़ा नियोक्ता है। यह वह क्षेत्र था जो देश भर में घर खरीदारों द्वारा खड़ा किया गया था, जब बैंकों ने विचार से दूर भाग लिया और सालाना एचएफसी से पोर्टफोलियो खरीदकर अपनी प्राथमिकता वाले सेक्टर ऋणदाता की जरूरत को चिह्नित करने के लिए ‘आलसी बैंकिंग’ खेला। इसने HFCs को पूंजीकरण से पूंजी-मुक्ति प्राप्त करने की समस्या को हल कर दिया और बैंकों को अपने लक्ष्य भी हासिल कर लिए। एक हद तक, यह हितों का टकराव है: बैंकों के एचएफसी के लिए धन का स्रोत होने के अलावा, उनके पास अपनी स्वयं की बंधक व्यवसाय रेखा भी है। 2018 के मध्य से, एचएफसी ने अपने संवितरण को रोक दिया है या कम किया है, और प्रतिभूतिकरण का उपयोग करते हुए, अपने ऋण दायित्वों को चुकाने के लिए तरलता उत्पन्न की है। इसी अवधि के दौरान, बैंकों ने अपने खुदरा होम लोन पोर्टफोलियो में वृद्धि की है।

जबकि पर्याप्तता या रियल्टी बाजार में मुद्दों के बारे में लिखा गया है, तथ्य यह है कि किसी भी उद्योग को औपचारिक वित्तीय प्रणाली के लिए पुनरावृत्ति नहीं करना पड़ता है जो समय के साथ एक जोखिम भरा या अधिक महंगा धन प्राप्त करने के लिए मजबूर होगा। अंतिम-उपभोक्ता के पास अभी भी अंतिम उत्पाद की सुरक्षा या पहुँच नहीं हो सकती है!

विमुद्रीकरण प्रक्रिया और रियल एस्टेट रेगुलेटरी अथॉरिटी (रेरा) की स्थापना से शुरू हुए सदमे और भय की वजह से, अधिकारियों को इस बात का ध्यान रखना चाहिए कि आवास एक विनियमित क्षेत्र है। जिस पर 100 से अधिक अन्य मूल्य-श्रृंखला-क्षेत्र जैसे श्रम, पेशेवर सेवाएं, स्टील, सीमेंट, पेंट सेक्टर अन्य पर निर्भर हैं।

RBI, HFC के लिए नया नियामक:

2019 की शुरुआत में, नेशनल हाउसिंग बैंक (NHB) का स्वामित्व RBI से सरकार के पास चला गया। जुलाई 2019 में, सरकार ने आवास वित्त क्षेत्र पर नियामक प्राधिकरण को RBI से NHB में स्थानांतरित करने के निर्णय की घोषणा की।

यह कदम एक उत्कृष्ट शासन तंत्र था, जो विनियमन और पुनर्वित्त के बीच संघर्ष से बचने के लिए, दोनों को एनएचबी द्वारा संचालित किया जा रहा था, 1980 के दशक के उत्तरार्ध में इसके गठन के बाद से।

RBI की 17 जून की घोषणा companies हाउसिंग फाइनेंस कंपनियों (HFC) के लिए प्रचलित विनियामक ढांचे की समीक्षा – प्रस्तावित परिवर्तन ‘हाउसिंग फाइनेंस की अवधारणा को स्पष्टता प्रदान करता है और HFC के विनियमन को वाणिज्यिक बैंकों के करीब लाता है।

आरबीआई ने ings आवासीय आवास की परिभाषा को कड़ा करके finance आवास वित्त ’या by आवास के लिए वित्त प्रदान करने’ की अवधारणा को स्पष्ट किया है। मसौदा परिपत्र में also आवासीय आवासीय इकाइयों के निर्माण के लिए बिल्डरों को उधार देने ’का भी उल्लेख किया गया है। आवासीय डेवलपर्स के लिए यह अच्छी खबर है।

कई लेखांकन / प्रावधान मानदंड हैं कि मसौदा ढांचे का उल्लेख कुछ समय के लिए उद्योग द्वारा किया गया था और बैंकों के लगभग समान एचएफसी खातों के मानकों को आगे बढ़ाएगा।

मार्च 2024 तक एचएफसी को केवल आवास ऋण के लिए अपनी योग्य संपत्ति का 75% करने के लिए कहकर, आरबीआई ने स्पष्ट रूप से एनबीएफसी से एचएफसी को अलग कर दिया है। वास्तव में, यह वर्तनी है कि जो लोग इन मानदंडों में अर्हता प्राप्त नहीं कर रहे हैं, उन्हें अपना एचएफसी लाइसेंस छोड़ना होगा और एनबीएफसी के रूप में अपना परिचालन चलाना होगा। यह समग्र रूप से उद्योग पर एक बड़ा सकारात्मक प्रभाव डाल सकता है।

सामरिक अनिवार्यता और समसामयिक मुद्दे:

यह देखते हुए कि एचएफसी 15-20 साल के कार्यकाल के लिए उधार देते हैं, जो कि वाणिज्यिक बैंकों के अधिकांश जोखिमों की तुलना में लंबी अवधि का जोखिम है, वित्त कंपनियों, सिद्धांत रूप में, दूर-उच्च वित्तीय स्थिरता का प्रदर्शन करने की आवश्यकता होगी। और इसमें यह तथ्य भी शामिल है कि अधिकांश HFC में वाणिज्यिक बैंकों की तरह सार्वजनिक जमा राशि तक पहुंच नहीं है। इसे ध्यान में रखते हुए, क्षेत्र के मजबूत विकास के लिए नियामक को संबोधित करने वाले कुछ अन्य समकालीन मुद्दे निम्नानुसार हैं:

ऋण श्रेणियां

गैर-आवासीय परियोजनाओं के लिए “निर्माण वित्तपोषण” को किसी आदमी की जमीन में नहीं फंसना चाहिए और इसलिए गैर-आवासीय रियल्टी विकास को ऋण-आधारित-निधि तक औपचारिक पहुंच की कमी के लिए आगे नहीं बढ़ना चाहिए। वर्तमान में, रेरा सुरक्षा गार्ड के लिए उपलब्ध है। सार्वजनिक, इसलिए डेवलपर वित्तपोषण को एचएफसी की ‘आकस्मिक’ गतिविधि के रूप में नहीं देखा जाना चाहिए।

ड्राफ्ट में ‘लोन विद प्रॉपर्टी’ (LAP) के बारे में स्पष्ट नहीं किया गया है। यह श्रेणी एक सुरक्षित ऋण है क्योंकि संपत्ति शुल्क एचएफसी के साथ है और नीति संभवतः the ऋण से मूल्य ’(एलटीवी) का संकेत दे सकती है जो एक एचएफसी को अधिकतम ऋण के रूप में पेश करना चाहिए। यह रियल्टी क्षेत्र में किसी भी चूक / मंदी के मामले में एचएफसी की सुरक्षा कर सकता है।

सामाजिक आवास क्षेत्र में सरकार के जोर क्षेत्र के साथ, यह मसौदा वर्ष 2015 के राष्ट्रीय शहरी किराये की आवास नीति (एनयूआरएचपी) के तहत “सामाजिक / किराये के आवास” के लिए प्रोजेक्ट फंडिंग की परिभाषा को याद करता है।

एनएचबी के वर्तमान मानदंडों का उल्लेख है कि एचएफसी द्वारा दिए गए ऋणों के लिए CERSAI का उपयोग अनिवार्य है – इसे बिना किसी नियामक निषेध के 100% लागू किया जाना चाहिए।

एक पुराने विचार के प्रवर्तन में प्रत्येक होम लोन में एचएफसी के जोखिम और ऋण जोखिम जोखिम कवरेज (वाहन बिक्री के लिए मोटर बीमा) दोनों को सुरक्षित रखने के लिए अनिवार्य संपत्ति बीमा होना चाहिए जो एचएफसी को लंबे समय तक चलाने में मदद कर सकता है।

यह उधारकर्ताओं के अनिवार्य टर्म-इंश्योरेंस कवर की अवधारणा को पेश करने के लिए एक विवेकपूर्ण विचार हो सकता है, कम से कम होम लोन की वैल्यू को मॉर्गेज कम करने वाले टर्म एश्योरेंस (MRTA) की अवधारणा के रूप में। यह उधारकर्ता की मृत्यु (अपनी संपत्ति खोने से) के मामले में उधारकर्ता परिवार की रक्षा करेगा और HFC को उधारकर्ता परिवार को बेदखल किए बिना अपने ऋण वसूली को बनाए रखने के लिए मिलेगा।

ये दो बीमा कवरेज उन विशिष्ट जोखिमों में कटौती कर सकते हैं जो HFCs अपनी पुस्तकों पर स्वाभाविक रूप से करते हैं।

बैलेंस शीट के मुद्दे

यह मसौदा critical एसेट लायबिलिटी मिसमैच ’के महत्वपूर्ण पहलू को संबोधित करता है। यह एचएफसी बैलेंस शीट के दायित्व पक्ष का सबसे महत्वपूर्ण पहलू है और सितंबर 2018 की घटनाओं के बाद से जिन मुद्दों पर प्रदर्शन हुआ है।

नियामक यह भी संकेत दे सकता है कि एचएफसी के लिए किस प्रकार के ऋण पत्रों की अनुमति दी जानी है, यह देखते हुए कि सीपी जैसे बहुत ही कम अवधि के लोगों पर ध्यान दिया जाता है।

इस संदर्भ में, यह आगे की ओर देखने वाला होगा यदि नियामक एचएफसी को स्थिर रूप से विकसित करने में मदद करने के लिए देयता-वृद्धि के विकास के दृष्टिकोण को उजागर करता है (क्योंकि मौजूदा घरेलू ऋण बाजार सबसे अच्छे हैं और एचएफसी के लिए ईसीबी सीमाएं छाया हुई हैं)।

निश्चित रूप से इस क्षेत्र को लाभ होगा यदि वैश्विक बाजारों से रिफाइनर एनएचबी भारत-आवासीय-आवास-निधि (श्रेणियों के बीच और केवल किफायती आवास तक सीमित नहीं) उठाती है और इसका उपयोग एचएफसी को पुनर्वित्त करने के लिए करती है। इससे एनएचबी के पास ऋण-बाजार-स्रोत के रूप में एक बड़ा पूल खुल जाएगा।

500 करोड़ एयूएम मानदंड जो कि व्यवस्थित रूप से महत्वपूर्ण एचएफसी के लिए एक छोटी संख्या है और यह वर्तमान में उपलब्ध नियामक पर्यवेक्षी बैंडविड्थ से मेल नहीं खा सकता है। इस नंबर को कम से कम लेना समझदारी हो सकती है 2,500 करोड़ AUM (औसत टिकट आकार पर) 20 लाख प्रति व्यक्ति ग्राहक और यह मानते हुए कि HFC अपने ऋण का 100% व्यक्तिगत होम लोन के रूप में करता है, यह AUM 12,500 उधारकर्ता-ग्राहकों के लिए अनुवाद करेगा)।

का मूल्य एक व्यवस्थित रूप से महत्वपूर्ण एचएफसी के रणनीतिक महत्व को देखते हुए, नेट-स्वामित्व-निधियों के रूप में 20 करोड़ बहुत कम है। इसका फायदा यह होगा कि इसे कम से कम बढ़ाया जाएगा 100 करोड़।

उपभोक्ता उधारकर्ताओं के लिए लागू नहीं किया जा रहा फौजदारी शुल्क उद्योग को अधिक नुकसान पहुंचाता है। पिछले 10 वर्षों में, यह प्रवृत्ति रही है कि 15-20 वर्ष के गृह ऋण को उधारकर्ता की श्रेणी के आधार पर, 6 वें -12 वें वर्ष तक चुका दिया गया है। यह आगे ALM स्थिति को प्रभावित करता है। HFC उद्योग के भीतर ऋण की उत्पत्ति का कम से कम 12-15% ’बैलेंस ट्रांसफर’ के लिए जिम्मेदार है, जो एक अर्थ में एक ताजा उधार नहीं है! यदि ऋण शेष राशि। बैलेंस ट्रांसफर ’के उद्देश्य से बंद हो जाती है, तो फौजदारी शुल्क वापस लाया जाना चाहिए।

शासन के पहलू

एचएफसी में एफडीआई को सावधानीपूर्वक निगरानी की आवश्यकता है:

होम लोन 20 साल का एसेट विषय है और इसलिए इसमें मरीज-पूंजी की जरूरत होती है और प्रमोटरों की लंबी अवधि की वित्तीय प्रतिबद्धता को मान्य करने की जरूरत होती है। यह क्षेत्र एचएफसी लाइसेंस प्राप्त करने वाले अल्पकालिक-केंद्रित-मूल्य-चालित-प्रवर्तक से बहुत प्रभावित होगा – या तो एक नए निवेश के रूप में या एम एंड ए के माध्यम से। भारत के वैश्विक-रणनीतिक उद्देश्यों और MHA नियमों को आधार बनाकर, पूंजी के स्रोत को सावधानीपूर्वक फ़िल्टर करने की आवश्यकता हो सकती है।

कर्जदारों और निवेशकों का संरक्षण:

होम लोन उधारकर्ताओं के साथ-साथ एचएफसी के ऋण धारकों को पर्याप्त और तेज वसूली योजनाओं की आवश्यकता होती है जो सिस्टम की स्थिरता के लिए कम गड़बड़ी की पेशकश करते हैं। ऐसे उदाहरण जब इकाइयाँ अचानक उठती हैं या पूंजी उड़ान होती है, यह वित्तीय बाजारों में अस्थिरता बढ़ाता है और इसलिए निरंतर निगरानी के लिए संरचनात्मक रूपरेखा की आवश्यकता होती है (और केवल वार्षिक निरीक्षण नहीं)।

एचएफसी का स्वामित्व:

अन्य वित्तीय संस्थानों और / या एक से अधिक प्रवर्तकों के स्वामित्व वाले HFCs के स्वामित्व को क्रॉस-होल्डिंग से बचना चाहिए। इसके अलावा, जैसे बैंक बीमा / एएमसी कंपनियों की तरह वित्तीय सेवाओं के संस्थानों पर फिदा होते हैं, यह एचएफसी के लिए सख्त स्वामित्व मानदंड में लाने के लिए विवेकपूर्ण हो सकता है, ताकि एचएफसी और गैर-एचएफसी के बीच प्रणालीगत-मध्यस्थता का शोषण न हो।

KMPs का कार्यकाल:

जैसे RBI ने वाणिज्यिक बैंकों के लिए सीईओ कार्यकाल के लिए मसौदा मानदंडों का प्रस्ताव किया है, एचएफसी के KMP के अधिकतम कार्यकाल के शासन पहलू को परिभाषित करने की आवश्यकता है। पूरे उद्योग में प्रतिभा का विकास नहीं होगा और अच्छी प्रतिभाओं की उड़ान होगी।

स्वतंत्र निदेशक:

एक एचएफसी के बोर्ड में एक स्वतंत्र निदेशक की सेवा कर सकने वाले शब्दों की संख्या को लागू करना उचित होगा।

एक एचएफसी के स्वतंत्र निदेशकों के शासन के पहलू को भी अन्य एचएफसी बोर्डों पर बैठे रहने की आवश्यकता है।

HFC बोर्डों पर बैठे किसी अन्य वित्तीय संस्थानों के एक स्वतंत्र निदेशक, जिनके साथ यह एक संबंध है, को खुलासे की स्पष्ट परिभाषा की आवश्यकता है जो कि “सर्वश्रेष्ठ इरादे के आधार पर” अभ्यास करने की आवश्यकता है।

HFC बोर्डों में शामिल होने वाले पूर्व-बैंकरों / नियामकों की अवधि 2-3 वर्ष की होनी चाहिए या बांड की परिपक्वता अवधि जो पूर्व / बैंकर के पूर्व नियोक्ता-बैंक में निवेश की है, जो भी बाद में हो।

सारांश:

उथले घरेलू ऋण बाजारों के बारहमासी मुद्दे के साथ, जो गैर-बैंकों को देयता पूल की पेशकश नहीं करते हैं, सख्त प्रस्तावित नियामक मानदंडों के साथ जो कि एचएफसी को एक वाणिज्यिक बैंक के रूप में नियंत्रित करेगा और रोगी और दीर्घकालिक पूंजी की आवश्यकता के साथ, नियामक हो सकता है। बैंकिंग लाइसेंस की “बंधक बैंक” श्रेणी की संभावना का पता लगाना चाहते हैं, और समय के साथ, मजबूत एचएफसी को बैंकों की श्रेणी में ले जाते हैं। इससे बैंकों बनाम गैर-बैंकों के अंतहीन नैतिक खतरे को रोका जा सकता है, जिसमें स्वाद मौसम प्रभावित हो जाता है। और अंत-उपभोक्ता के पास वित्तपोषण की कमी का सबसे ज्यादा खामियाजा भुगतना पड़ता है!

(लेखक मुंबई के एक स्वतंत्र बाज़ार टिप्पणीकार हैं। इस लेख में व्यक्त विचार उनके अपने हैं)

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